Il permesso di costruire (PdC)
Sono subordinati a permesso di costruire:
- gli interventi di nuova costruzione;
- gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Il permesso di costruire:
- è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo e non comporta limitazione dei diritti dei terzi;
- è rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente;
- è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso;
- al suo interno indica i termini di inizio e di ultimazione dei lavori; il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare tre anni dall'inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell'opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari;
- è rilasciato dal dirigente o responsabile dello sportello unico edilizia nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici;
- decade con l’entrata in vigore di contrastanti previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio;
- per il rilascio è necessaria la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.
Può essere accordata una proroga dei termini per l'inizio e l'ultimazione dei lavori, qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. La realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.
In generale, come precisa il Tar Campania nella sentenza n. 2766/2021, il pacifico mancato inizio dei lavori entro l’anno dalla formazione tacita del titolo abilitativo, costituisce una causa espressa di decadenza del permesso di costruire.
La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:
- all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;
- alle caratteristiche geografiche dei comuni;
- alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
- ai limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi;
- alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia, anziché quelli di nuova costruzione;
- alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga.
Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi:
- strade residenziali;
- spazi di sosta o di parcheggio;
- fognature;
- rete idrica;
- rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas;
- pubblica illuminazione;
- spazi di verde attrezzato;
- infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative;
- cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni.
Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi:
- asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo;
- mercati di quartiere;
- delegazioni comunali;
- chiese e altri edifici religiosi;
- impianti sportivi di quartiere;
- aree verdi di quartiere;
- centri sociali;
- attrezzature culturali e sanitarie (opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate).
Gli interventi soggetti a permesso di Costruire (Tabella A - D.Lgs. n. 222/2016)
- Ampliamento fuori sagoma - Ampliamento di manufatti edilizi esistenti, fuori terra o interrati, all’esterno della sagoma esistente fermo restando, per gli interventi pertinenziali quanto previsto alla lettera e.6) dell’articolo 3, comma 1 del dpr 380/2001.
- Cambio destinazione d’uso con rilevanza urbanistica - Salva diversa previsione delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unita immobiliare diversa da quella originaria, anche se effettuata senza l’esecuzione di opere, checomporti la sua classificazione ad una diversa categoria funzionale tra: residenziale; turisticoricettiva; produttivaedirezionale; commerciale; rurale.
- Depositi e impianti all’aperto - Realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per l’attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori da cui consegua la trasformazione permanente del suolo in edificato.
- Infrastrutture e impianti - Realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo in edificato.
- Manufatti leggeri per abitazioni, luoghi di lavoro e magazzini - Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi. genere, quali roulotte, camper, casemobili, imbarcazioni, utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze temporanee.
- Nuova costruzione - Costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati.
- Nuova costruzione (clausolaresiduale) - Interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere a), b), c) ed) dell’articolo 3 comma 1 del dpr 380/2001.
- Pertinenze - Interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, oppure che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.
- Ristrutturazione pesante - Gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverse dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva dell’edificio o dei prospetti, oppure, per gli immobili compresi nelle zone omogenee. a, comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.
- Ristrutturazione urbanistica - Interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degliisolati e della rete stradale.
- Torri e tralicci - Installazione di torri e tralicci per impianti radioricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione.
- Urbanizzazione - Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune.
- Varianti che toccano la sagoma - Varianti a permessi di costruire comportanti modifica della sagoma negli ambiti del centro storico individuati con delibera del consiglio comunale.
- Varianti essenziali - Varianti in corso d’opera e permessi di costruire che presentano i caratteri delle variazioni essenziali.
Strumentazione Urbanistica vigente
